Adeguamenti di leasing in contanti per attrezzature per l'irrigazione

Decisioni difficili: nuovi dati rilevano una serie di sconti per i canoni di locazione in contanti quando l'inquilino possiede l'attrezzatura per l'irrigazione.

4 agosto 2023

di Jim Jansen e Jeff Stokes

L'indagine e il rapporto sul mercato immobiliare agricolo del Nebraska dell'Università del Nebraska-Lincoln per il 2022-23 forniscono informazioni sulle recenti tendenze del valore di mercato dei terreni agricoli e dei tassi di affitto in contanti in tutto lo stato.

Ogni anno, la sezione speciale tratta argomenti su questioni nuove o emergenti relative al settore dei terreni agricoli in Nebraska. Questi argomenti riflettono l'interesse espresso dai membri del panel e dai lettori dei rapporti sui punti salienti del mercato immobiliare agricolo del Nebraska.

La sezione speciale del 2023 si concentra sugli adeguamenti del contratto di locazione in contanti sulle attrezzature per l'irrigazione per gli accordi di affitto dei terreni agricoli in tutto il Nebraska quando l'inquilino fornisce un componente del sistema di irrigazione.

In qualità di leader nel settore dell’irrigazione, il Nebraska utilizza sistemi a perno centrale e a gravità in tutto lo stato su acri di terreni coltivati ​​per la produzione di cereali e foraggio. Questi sistemi richiedono ingenti esborsi finanziari per l’acquisto e l’installazione di attrezzature per l’irrigazione. La manutenzione dei sistemi prevede la riparazione e la manutenzione ogni anno.

Una manutenzione di base, come il controllo della pressione dell'aria nei pneumatici o dei livelli dei liquidi nei cambi, potrebbe essere necessaria per la manutenzione periodica del sistema. Riparazioni più significative, come la sostituzione di pneumatici o cambi usurati, possono costare molto di più e richiedere diversi tipi di attrezzature a seconda del periodo dell'anno.

I proprietari e gli inquilini negoziano comunemente la manutenzione o la riparazione delle attrezzature per l'irrigazione sui terreni coltivati ​​in affitto come parte del contratto di locazione. La capacità e la volontà dei proprietari e degli inquilini di contribuire alla manutenzione annuale e alle riparazioni di un sistema di irrigazione dipendono dalle competenze, capacità e responsabilità finanziaria di ciascuna parte.

Alcuni proprietari possono adottare un approccio attivo alla manutenzione delle attrezzature per l'irrigazione, se il proprietario ha le conoscenze o le attrezzature necessarie. In altri casi, con un proprietario assente, l’inquilino potrebbe adottare un approccio molto più attivo nel mantenere l’attrezzatura per l’irrigazione o assumere una società esterna.

Nell'ambito della sezione sulle caratteristiche speciali dell'indagine annuale, i membri del panel hanno riferito sull'entità responsabile della manutenzione di un sistema di irrigazione come parte di un accordo di locazione in contanti nel Nebraska per il 2023. Classificato in base all'entità che mantiene il sistema, l'elenco include locatore e inquilino (insieme) al 47%, l'inquilino al 29%, il locatore al 21% e altri al 3%. L'"altra" entità può essere un'azienda che fornisce assistenza professionale o manutenzione a pagamento.

Nei casi in cui gli inquilini sono gli unici responsabili della manutenzione del sistema, può essere applicato uno sconto sull’affitto in contanti pagato per i terreni coltivati ​​irrigati per tenere conto dell’investimento di tempo e delle riparazioni. In alcuni casi, i membri del panel hanno indicato che il proprietario potrebbe essere ancora responsabile delle riparazioni dopo che un inquilino ha soddisfatto una specifica franchigia finanziaria per le riparazioni del sistema.

Secondo i membri del panel, l’abilità, l’interesse e il tempo del proprietario e dell’affittuario impegnati in un accordo di locazione di terreni agricoli irrigati influenzano fortemente le negoziazioni per cui l’entità mantiene il sistema necessario per fornire l’acqua attraverso il lotto di terreno affittato.

Un inquilino potrebbe pagare per sostituire un perno su terreni coltivati ​​irrigati dopo che un vecchio sistema è diventato deprezzato o funzionalmente obsoleto e il proprietario non ha la capacità finanziaria o il desiderio di aggiornare le attrezzature.

In questi casi, può essere applicato uno sconto sul canone irriguo in contanti per tenere conto del contributo versato dall'inquilino al contratto di locazione. La determinazione di un tasso di locazione equo rimane essenziale quando l'inquilino fornisce il perno centrale, poiché l'operatore deve coprire l'ammortamento annuale, la manutenzione e l'assicurazione.

Secondo i membri del panel, sconti da 26 a 50 dollari e da 10 a 25 dollari per acro rappresentano il 52% e il 37% degli sconti sull'affitto in contanti quando l'affittuario possiede e fornisce il perno centrale come parte di un accordo di locazione irrigua. Circa il 9% degli sconti era superiore a 51 dollari per acro e il 2% non prevedeva alcuno sconto per acro. La configurazione, l'età e la tipologia dell'impianto possono incidere in modo significativo sullo sconto sul canone di locazione del contante irriguo.